Il mercato immobiliare sta cambiando insieme al modo in cui le persone vivono gli spazi, scelgono una casa e guardano alla città. In questa intervista, Engel & Völkers, main partner del Future Hub Abitare il Futuro, racconta l’evoluzione della domanda, il ruolo della tecnologia e dell’intelligenza artificiale nell’intermediazione e le trasformazioni che stanno interessando Roma e Milano.
Un confronto che parte dal segmento del pregio per parlare di nuovi modelli dell’abitare, rigenerazione urbana e del valore della conoscenza come materia prima del real estate.
Rome Future Week® riunisce nell’hub “Abitare il futuro” tutti gli attori che contribuiscono alla trasformazione del settore immobiliare: sviluppatori, progettisti, aziende proptech, istituzioni e operatori. Per una realtà come Engel & Völkers, che opera nel segmento del pregio, quale valore ha partecipare a un ecosistema così trasversale? E quali opportunità possono nascere dal confronto tra competenze diverse che difficilmente emergerebbero attraverso dinamiche di mercato tradizionali?
Per Engel & Völkers è fondamentale partecipare ai luoghi in cui il futuro dell’abitare viene analizzato attraverso competenze e prospettive differenti. Operando quotidianamente a contatto con acquirenti, venditori e investitori, anche internazionali, abbiamo un punto di osservazione privilegiato sull’evoluzione della domanda e sulle nuove priorità delle persone.
Oggi il valore di una casa non dipende più soltanto dalle sue caratteristiche, ma anche dall’efficienza energetica, dalla qualità degli spazi esterni, dalla mobilità, dalla vicinanza ai servizi e dall’esperienza complessiva offerta dal territorio. Per questo consideriamo l’abitare come un sistema nel quale immobili, infrastrutture, tecnologia, sostenibilità e nuove esigenze sociali sono sempre più interconnessi.
Il confronto con sviluppatori, progettisti, aziende proptech e istituzioni ci permette di mettere questa conoscenza del mercato in relazione con chi immagina, progetta e realizza la trasformazione delle città. Rome Future Week® rappresenta quindi l’occasione per condividere il nostro osservatorio sulla domanda e contribuire a tradurre i cambiamenti che rileviamo in nuovi modelli dell’abitare e in soluzioni capaci di anticipare le esigenze del mercato.
A Milano e Roma avete sviluppato il modello Metropolitan Market Center, costruendo una rete composta da centinaia di agenti selezionati, formati e coordinati all’interno di una struttura comune. Quali sono gli elementi fondamentali per creare una rete professionale di questa dimensione e, soprattutto, per mantenerla nel tempo?
La nascita di Milano Metropolitan racconta bene la logica del nostro modello. Milano City, licence partner storico presente da sedici anni, continua a presidiare il centro, dove il valore nasce dall’incontro tra storia, architettura ed esperienza consolidata. Milano Metropolitan è nata invece per accompagnare lo sviluppo delle aree esterne alla cerchia centrale e dei nuovi distretti urbani.
Milano non è infatti un mercato omogeneo. Accanto al centro si stanno affermando aree come NoLo, Portello, Bicocca, Rubattino e Fondazione Prada, nelle quali trasformazioni urbane, infrastrutture, servizi e nuovi stili di vita stanno generando forme diverse di domanda e nuove opportunità di sviluppo.
Milano City e Milano Metropolitan sono quindi due realtà complementari: prospettive differenti, unite dalla stessa visione e dalla capacità di interpretare la città in modo più approfondito.
Per costruire una rete professionale di grandi dimensioni servono ruoli chiari, conoscenza del territorio, formazione continua, strumenti tecnologici condivisi e standard di servizio riconoscibili. Il modello direct permette un coordinamento particolarmente integrato tra queste componenti e si affianca al franchising, completando la presenza del brand sul territorio e favorendo la condivisione di competenze e opportunità.
Per mantenere la rete nel tempo, è fondamentale che ogni advisor riconosca il valore concreto dell’appartenenza: la forza di un marchio internazionale, l’accesso a clienti e immobili, la collaborazione con altri professionisti e un percorso strutturato di crescita. La solidità della rete nasce dalla capacità di mettere ogni advisor nelle condizioni di esprimere al meglio la propria professionalità e di offrire al cliente un servizio coerente e di assoluta qualità.
Negli ultimi anni il vostro gruppo ha portato avanti una trasformazione profonda attraverso tecnologia e intelligenza artificiale. In Italia utilizzate già l’AI per aiutare i clienti a visualizzare il potenziale di trasformazione degli immobili. Nella quotidianità del lavoro, quali attività stanno già beneficiando maggiormente di queste tecnologie e quali aspetti dell’intermediazione rimangono invece legati alla competenza e alla relazione umana?
Tecnologia e intelligenza artificiale stanno già migliorando molte attività dell’intermediazione: dall’analisi dei dati alla gestione delle informazioni, dalla presentazione degli immobili alla personalizzazione del servizio offerto ai clienti.
Oggi possiamo mostrare una proprietà da remoto attraverso visori 3D, offrendo un’esperienza immersiva particolarmente utile per la clientela internazionale o per chi non può visitare immediatamente l’immobile. Utilizziamo inoltre un servizio di intelligenza artificiale integrato per aiutare i clienti a visualizzare il potenziale di trasformazione degli spazi, rendendo più concreta e consapevole la scelta.
L’intelligenza artificiale supporta anche alcuni flussi di lavoro collegati al CRM, facilitando l’organizzazione e l’utilizzo delle informazioni. Parallelamente, il nostro headquarter sta sviluppando un sistema interno di AI ottimizzato sulle esigenze specifiche del nostro lavoro e del nostro network e inoltre, internamente, abbiamo una Challenge, in cui ognuno dei nostri collaboratori può proporre un’idea per semplificare i processi del proprio lavoro e le migliori verranno sviluppate per tutto il network.
Questi strumenti riducono le distanze, semplificano i processi e permettono agli advisor di dedicare più tempo alle attività a maggiore valore. Non sostituiscono però la componente umana. L’intelligenza artificiale può elaborare informazioni e proporre scenari, ma non può comprendere pienamente le motivazioni personali, familiari e patrimoniali che accompagnano l’acquisto o la vendita di una casa. Interpretazione, negoziazione, conoscenza del territorio e costruzione della fiducia rimangono legate alla competenza e alla sensibilità del professionista. La tecnologia aumenta le capacità dell’advisor, ma non ne sostituisce la responsabilità.
Il vostro Market Report Italia, realizzato in collaborazione con Nomisma, evidenzia una crescita dell’interesse verso alcune aree di Roma coinvolte in percorsi di riqualificazione urbana e infrastrutturale, con quartieri come Prati, Trieste-Salario e Ostiense tra quelli più dinamici. Per chi sviluppa nuovi progetti o investe nel mercato immobiliare, quali segnali indicano che un quartiere sta diventando un nuovo polo di valore? E quali aree della Capitale potrebbero rappresentare il “pregio di domani”?
Un quartiere comincia a diventare un nuovo polo di valore quando convergono diversi fattori: investimenti infrastrutturali, riqualificazione dello spazio pubblico, maggiore accessibilità, nuovi servizi, attività culturali e una crescente domanda di immobili ristrutturati e di qualità.
Il nostro Market Report Italia 2026 rileva a Roma un particolare interesse per le aree centrali come Prati, Trieste-Salario e semicentrali come Ostiense, insieme a un crescente dinamismo dei quartieri interessati da interventi di riqualificazione urbana e infrastrutturale. Anche le aree universitarie stanno attirando attenzione, soprattutto per finalità di investimento.
La nostra presenza sul territorio riflette questa lettura del mercato. Lo scorso anno abbiamo aperto un nuovo shop a Salaria e apriremo a Prati una sede in Piazza Cavour, in una posizione di grande prestigio e visibilità. Non si tratta di scelte casuali, ma della volontà di presidiare direttamente aree nelle quali riconosciamo una domanda solida e importanti prospettive di sviluppo.
Prati e Trieste-Salario sono già mercati consolidati, mentre Ostiense esprime in modo particolarmente evidente il potenziale del “pregio di domani”, grazie alla combinazione tra collegamenti, università, spazi culturali, patrimonio industriale e nuovi servizi. Più in generale, guardiamo con interesse ai quartieri semicentrali ben connessi, nei quali i valori sono ancora competitivi ma la qualità dell’esperienza urbana sta crescendo. Un singolo progetto può avviare una trasformazione, ma il valore si consolida soltanto quando evolve l’intero ecosistema del quartiere.
Un hub dedicato all’abitare deve necessariamente confrontarsi anche con la questione dell’accesso alla casa, che nelle grandi città rappresenta una sfida crescente per giovani e famiglie. Da operatore del segmento alto del mercato, quale ruolo può avere il comparto del pregio in questo scenario? Può generare effetti positivi più ampi attraverso processi di rigenerazione urbana, nuovi investimenti e trasformazioni dei quartieri, oppure il mercato del lusso immobiliare segue dinamiche separate rispetto al tema dell’abitare accessibile?
Il mercato del pregio non può risolvere direttamente il problema dell’accesso alla casa, che richiede politiche pubbliche, pianificazione urbana, nuovi modelli abitativi e un’offerta adeguata alle esigenze di giovani e famiglie. Sarebbe poco realistico attribuire questa responsabilità a un singolo segmento del mercato.
Allo stesso tempo, i diversi comparti immobiliari non seguono dinamiche completamente separate. Gli investimenti nel segmento medio-alto possono contribuire alla riqualificazione del patrimonio esistente, al recupero di immobili inutilizzati e allo sviluppo di servizi, infrastrutture e spazi urbani di maggiore qualità. Questi processi possono produrre benefici più ampi, purché siano inseriti in una visione equilibrata e inclusiva della città.
Il segmento del pregio può avere però un ruolo trainante nella sostenibilità. Le innovazioni ambientali ed energetiche presentano spesso, nella loro fase iniziale, costi più elevati. La capacità del mercato premium di investire per primo in nuove tecnologie, materiali e standard costruttivi contribuisce ad aumentarne la diffusione, a sviluppare competenze e filiere specializzate e, nel tempo, a renderli più accessibili.
Più il segmento alto investe nella sostenibilità, maggiori sono quindi le possibilità che soluzioni inizialmente riservate a una fascia limitata del mercato diventino progressivamente uno standard per l’intero settore. In questo senso, il pregio può funzionare come un laboratorio di innovazione, capace di anticipare modelli dell’abitare destinati in futuro a una diffusione più ampia.
Una parte significativa dei vostri clienti arriva dall’estero e l’Italia continua ad attirare l’interesse di investitori e grandi patrimoni internazionali. Tuttavia, rispetto a Milano, Roma sembra ancora esprimere un potenziale inespresso. Quali elementi potrebbero permettere alla Capitale di rafforzare il proprio posizionamento nel mercato immobiliare internazionale?
Roma possiede caratteristiche difficilmente replicabili: patrimonio storico, centralità culturale, qualità della vita e riconoscibilità globale. Eppure, rispetto ad altre grandi città europee e alla stessa Milano, non ha ancora tradotto pienamente questa forza in un posizionamento immobiliare internazionale altrettanto strutturato.
I nostri dati indicano che a Roma la componente internazionale rappresenta circa il 20% degli acquirenti ed è in crescita, con percentuali sensibilmente più elevate nel centro storico. La media rilevata sul mercato italiano di Engel & Völkers raggiunge invece circa il 35%. Questa differenza mostra quanto potenziale abbia ancora la Capitale.
Per esprimerlo pienamente servono immobili di qualità, processi amministrativi più semplici, infrastrutture efficienti, collegamenti internazionali, certezza normativa e servizi coerenti con le aspettative di una clientela globale. Occorre inoltre rafforzare il racconto contemporaneo della città: Roma non deve essere percepita soltanto come depositaria di un patrimonio straordinario, ma come una città nella quale vivere, investire e costruire progetti di lungo periodo.
Il suo posizionamento futuro dipenderà dalla capacità di mettere in relazione la propria identità storica con una nuova qualità urbana.
Il tema di questa edizione di Rome Future Week® è “Materia Prima”. Il vostro lavoro ha a che fare con un elemento concreto come l’immobile, ma il valore di una compravendita di pregio nasce dall’incontro di molte componenti: informazioni, competenze, relazioni e fiducia. Qual è, per Engel & Völkers, la vera materia prima su cui costruire valore nel mercato immobiliare di oggi e del futuro?
Gli immobili rappresentano la dimensione concreta del nostro lavoro, ma la materia prima sulla quale costruiamo valore è la conoscenza.
Conoscenza del mercato, dei territori e delle persone. Una conoscenza alimentata dai dati e dalla tecnologia, ma resa utile dalla capacità degli advisor di interpretarla e trasformarla in una consulenza su misura.
Nel real estate di pregio ogni decisione coinvolge aspetti economici, familiari e patrimoniali. Per questo le informazioni, da sole, non bastano: devono essere accompagnate da competenza, trasparenza e fiducia.
Al centro del business del brand ci sono gli advisor e al centro del lavoro degli advisor ci sono i clienti. Le persone rimangono quindi il riferimento di ogni nostra azione, interna ed esterna.
La vera materia prima di Engel & Völkers nasce dall’incontro tra conoscenza e relazione umana. La tecnologia può renderla più ampia e precisa, ma sono le persone a trasformarla in valore per il cliente. È su questa integrazione tra innovazione, competenza e fiducia che si costruirà il futuro dell’intermediazione immobiliare.
